在中国买房的正确姿势,原来是这样……

买房是个永恒的热点话题。

每隔几年,人们对于房价就出现一次关注度的高峰。最近一次,从2015年底至今近两年了,房价翻了几番,人们的关注热度似乎仍未减小。

 

这不,自从2017年春暖花开之后,每个月都至少有一位朋友问我——

“房价还会涨么?”

“现在是买房的时机么?”

“你对惠州/杭州/武汉/郑州/南京的房价怎么看?”

……

 

每次被问到这类问题,我都是一脸“黑人问号”——???

“我也说不好会不会涨啊!但,确实现在有风险;但,一切皆有可能。”

“刚需,永远都可以是买房的时机;投资,那就得看具体的情况呀。”

“你说的那些城市我还真不清楚,我只是感觉深圳现在的价格确实高得离谱了。”(尼玛你那些城市我很多都没去过啊!)

……

 

为什么总有人问我关于买房的问题呢?

是因为他们知道我前些年折腾过几套房,收益还不错。

 

回到9年前……

2009年,那是一个春天。为了结婚和上班离家近的需要,我们倾尽积蓄,首付十余万买了套深圳的自住二手房。之后,在价格上涨到不错的时机下,卖掉,用所得收益,在2011-12年,陆续入手三套房(一套华强北加学位、一套福田CBD、一套龙华狂高赠送面积复式)……

总结一下:我通过买卖房产,7年时间,资产增值50倍+。

 

这就是为什么朋友们喜欢问我们关于买房看法的原因了。

 

说实话,在买房这件事上,除了有一定的运气成分(比如赶上了好的时机、遇上了亏本的卖家),我还是认为这是一项考验个人综合能力的事情(信息收集与分析、沟通与谈判、胆识与决断等,甚至还要对人性、法律法规等等有较多研究)。

 

如果你问我:“有没有什么诀窍,能速成的?!”

 

速成?死了这条心吧!这个真没有!

 

但是,如果你正在考虑买房这件事,以下的内容,根据我的经验和思考,建议你应该至少做到这些了解才好。

 

一、WHY——你的买房动机?

 

按现在的房价和收入对比情况,买房,对于多数人来说,绝对可以称为“人生大事”。多少人的首付是家里几代人的积蓄,多少人还贷完成的时候估计已经白发苍苍……

 

然而,很多人面对买房这件“人生大事”,反应和应对如同儿戏。

 

通常有几种常见表现:

  • 犹豫不决,错过时机——要买么?买在哪里?买多大的?再等等看?……
  • 自甘堕落,不求甚解——要了解这么多信息?太复杂了!搞不懂,算了吧……
  • 专业跟风,没有主见——都说某某片区、某某楼盘好,都说再不买就涨更高……
  • 了解甚微,盲目决策——算了,就买这个吧……

 

用以上这样的态度对待“人生大事”,人生不遇到重大阻碍,已经算运气好的了。

 

问题出在,很多人可能一直没有仔细想想买房的动机问题——买房,对自己、对家庭、对未来到底意味着什么。

 

“所有人都在买啊,所以我也要买!”

“家里说要帮我付首付,买就买呗。”

“没买房怎么结婚?”

“孩子要上学,得有套好学位房!”

“房价在涨啊,我得抓紧搞一套!”

……

 

仔细琢磨一下上面这些常见的想法,真的是自己内在的买房动机么?

这些想法中,有多少是人云亦云,有多少是迫于他人看法或社会压力?

把这些并不靠谱的想法作为自己买房的动机和理由,换做谁,都很迷茫、无奈、没动力了。

 

用更正向的态度去对待买房,毕竟它是你人生中的一件非常重要的大事。

 

那么首先要清楚自己的买房动机。

 

找一段安静的时间,自己跟自己对话,也可以在时机成熟的时候,跟你的家人聊聊。

 

怎么聊呢?可以问两个问题(以自己跟自己对话为例):

 

【问题1】如果我买到了房,我会得到什么?

 

答案也许是家庭关系的稳定,也许是不再租房不再颠沛流离,也许是在乎他人的眼光,也许是潜在的升值空间赚更多钱,也许是什么别的……

 

【问题2】这些东西必须要靠买房才能得到么?

 

这个问题,你真的需要好好思考。

家庭的稳定也许靠日常更多的沟通和感情维系,租房换房麻烦可能主要是因为家里杂物太多需要做断舍离,他人的眼光可能根本不是个问题,赚钱也许靠跳个槽就能立刻得到……

 

找出那些你认为确实要靠买房才能实现的东西,它们可能才是你对于买房这件事,内心里真正的动机所在。

 

动机清晰了,动力产生了,接下来就可以把足够的时间和精力投入到买房前的准备了!

 

二、WHAT——买啥样的房?

 

今天的内容,主要围绕着自住兼投资背景的家庭购房行为。

 

房子种类百千种,到底该选哪一种?需要关注哪些信息?

 

有一句话可能大家听过——“地段!地段!地段!”

随便看看每个城市的房价、租金,你就知道,“地段”对于房子来说是一个多么重要的属性。

 

学过马哲的童鞋们也许还记得这样一个概念——“级差地租”。

选房的重要诀窍,在中学教材里就已经透漏给大家了!

 

“地段”对于房价的影响,在全民买房的房价上升期,往往表现没有那么突出。

但是在房价低迷、成交量冰点的时期,那些偏远的郊区、某些度假房就痛苦了。

不信可以看看几个一线城市远郊的房价历史记录,有些地段的房价几经大起大落,让你好好地体验一次又一次的过山车。

 

“地段”除了对房子价格的影响外,还对租金、易租程度产生影响。

核心地段,往往是一个城市的商业核心地带,密集的办公楼、大量的办公人群,伴随着大量的租房需求。

有需求的地方,就有市场。

也正因为此,那些“核心地段”永远有较多的需求,根据经济学基本供需关系原理,价格大起大落的机率小、房子空置租不出去的机率也小一些。

 

还有一个关键因素也是值得关注的——小区的风格,是花园式社区、商住两用、紧凑公寓、高档豪宅等等等等。

 

一方面,你要思考你对住房的需求,你是只把房子看作一间客房;或是非常看重那些少得可怜但是不可以随便将就的下班和周末时间,一定要有悠闲舒适的小区绿化;又或者是很在乎社区里的住户素质等等……

 

除了自己对住房的需求,小区的风格,也会与未来你卖房时的客户群有关系。

如果你的小区有大量的有娃家庭,儿童设施完善,那未来卖你房子的客户就很有可能有也是同样的家庭。如果是这样的风格,你在这样的小区里买个一房一厅,往往不见得是最合适的选择了。

 

三、WHEN——买房时机?

 

好想买在房价低谷!

 

废话!我同时还想卖在最高点呢!

 

每个人都想利润最大化,低买高卖的道理,谁都懂。

 

跟炒股差不多,每个人都好想买在股票的最低点,然后嘲笑那些刚刚抛售的傻逼;每个人也都想卖在最高点,同时嘲笑那些高点接盘的傻逼。

 

同样的,跟股市差不多,房地产市场也有周期。

而且,好消息是,从历史数据来看,房地产市场的周期更稳定,不像股市那么多短期的大起大落。

但坏消息是,正因为房地产市场周期相对稳定,一旦你买错了时机,运气好点儿就是拖了很久时间还少赚了钱;运气差的话,很有可能要熬它n多年,也就勉强保个本,如果要是买错了城市、买错了地段,亏钱的情况也不少见。

 

有个数据可以比较好地分析房价的周期——同比增长率。

(原图来自微信公众号:杨红旭楼市研究)

 

这张图是过去几年的数据,红字“买入”是我几次入手的时机,可以发现都比较好,几乎都在最低点。

 

总体来说,过去10几年来,大概都是3年一个周期。2015年之后这一轮,上涨持续得较久,相对周期拉长了,背后的原因主要是一些房地产、贷款政策的影响。

 

但要特别注意的是,这个图的数据是增长率,不是房价,所以只要增长率数据是正数,就意味着房价一直在涨。

 

虽说,即便你入在前几次高点,如果能坚持到现在,也不至于亏本,甚至还没少赚。

但是,要注意,这一切的前提都是房地产市场没有出现大幅的崩盘情况。

纵观全世界范围,日本、香港、美国次贷危机,谁能保证现在中国的房价不在山巅呢?

 

你相信轮回么?

所有涉及经济规律的事物,一直都在不断地轮回。

 

不用刻意去追求最低点买入,但从上帝视角,全局观看待房价,持续地关注大势,非常重要!

 

四、HOW——买房前要注意哪些事?

 

随便在网上搜索一下,一定有大量的文章告诉你在买房前有哪些注意事项。我就不一一展开。

我就只特别说说下面这三点:

 

1.关于中介:你离不开中介,但是你也不能完全依靠中介。

 

中介是个让你又爱又恨的角色。

 

你爱他们,因为他们是接触房产买卖第一手信息的人群。

如果你想选择到性价比最高的房子,他们的第一轮筛选和推送简直不能更重要;如果你是卖家,一个给力的中介代理人,能帮你尽快找到合适的买家。

 

你恨他们,因为他们总是不会给你完整的信息,你永远对他们心存怀疑。

毕竟他们的收入主要看买卖最终能否成交,看最终佣金有多少,利己永远是中介的第一诉求;

毕竟中介这个行业,存在的最大原因就是因为信息不对称。

 

如果你是买家,你在网络上、中介店面门口的广告上看到的房价,永远比实际可成交价格低很多。

当你惊讶地看到某套房特别便宜的时候,你将信将疑地问中介,他会告诉你,“那个价格是前短时间的,最近涨了很多。买房要趁早啊,越往后拖越贵!”

 

如果你换做卖家的身份,同样的时间,问同一套房子的价格和行情,同一个中介说的信息很可能就转变了180度,他告诉你的价格总是低于市场价,“实际成交价格没那么高,最近这个小区没卖几套,买家都在观望,有合适的价格就卖吧,早卖早收钱早享受!”

 

是世界太模糊太复杂,还是中介双重人格?

反正我是再也没法信你们的话了。

 

怎么办?

 

我只好也跟着中介变得双重人格了——

我作为买家身份询询价,看看房;

然后我在装作卖家身份询询价,问问行情。

 

收到两组数据和信息,中和、平均一下,大概就是实际的行情了。

 

感觉这个世界套路太深,无法再爱了。

 

2.关于价格谈判:简单点,报出的价格简单点。

 

一套房的成交,作为买家,你实付的钱,除了房子本身价格,还有各种税费、给中介的佣金、涉及贷款及赎楼产生的费用,甚至还有跑路费啥的,种类繁多。

 

这里强烈建议,如果可以的话,谈价格,拉着中介、卖家,你们三方一起,你报出一个实付价格就好。这个实付价格包括上述所有款项。

 

这种操作,平衡了你的心理底线,也给中介一定的操作空间。

如果买家经过计算,也可以接受的话,三全其美。

 

3.关于合同签订:操作流程写清楚,任何信息都别含糊不清。

 

合同签订真的是非常重要的环节。如果你对合同毫不在乎,认为反正有标准模板,那么,不出问题则已,一旦出了问题,就只能自求多福了。

 

我曾经在一次卖房合同的细节条款上,跟买家、中介三方讨论了3个小时才勉强定稿(好累)。

 

因为合同涉及的细节太多,寥寥几句话一定讲不清楚。

所以我提供一个思路,关注这两点,让你在签合同的时候不至于吃大亏:

 

(1)钱能放第三方就别直接给买家。

无论是定金,还是赎楼款,千万要谨慎再谨慎。你知道在任何年代,只要钱到手就是大爷。

能走第三方存管,就别直接转给卖家。当然,前提是第三方是保险的,比如银行(通常你即将选择贷款的银行都会很乐意提供相应的第三方存管服务),即便放在中介,都有可能比直接转给卖家保险(当然,你也得防着在行情差的时候,小型中介可能会携款跑路)。

 

(2)合同细节怎么把控?抓买卖流程的关键节点。

理顺买卖流程中有哪些关键节点,分析各个环节有哪些风险,如果未按合同履行,各方会有哪些损失的风险。

按照流程来一步步梳理,如果合同里没有明确的,就想办法增加具体补充条款(标准条款有时不好调整,但是补充条款想增加几条就增加几条,只要买卖双方同意、中介没有足够理由拒绝)。

对了,如果你买了学位房,一定要关注一下学位是否被使用了。这很重要!

 

如果自己实在对合同签订没有把握,那就找个熟悉买卖合同签订的朋友一起出席吧!

 

 

最后,买房前,这些正确姿势你都理解、掌握了吗?

祝置业愉快!